El interés por un condominio en Miami suele nacer con una imagen rápida: llaves, vista y listo. Luego aparece la letra pequeña, y ahí el tema deja de ser “comprar un inmueble” y pasa a ser “comprar un paquete de reglas”.
En un informe del Congressional Research Service sobre el programa EB-5, se explica que la vía de inversión con residencia permanente exige invertir $1,050,000 o $800,000 en ciertos casos y, además, crear al menos 10 empleos en Estados Unidos. Ese dato aterriza el punto clave: una compra puede ser inversión, pero no sustituye los requisitos migratorios.
En el radar de muchos compradores de fuera de Estados Unidos, la venta de apartamentos se mira con lupa por ubicación, rentabilidad y salida, y la venta de apartamentos en Miami suele entrar como opción directa.
De ahí que convenga ordenar tres piezas antes de entusiasmarse con el plano: estancias, estructura de compra y cierre.
Imagen sugerida: una foto de skyline de Miami o de un edificio de condominios sin marcas, tomada de un banco libre.
La visa no viene con las llaves y el calendario lo demuestra
Un condominio puede comprarse sin vivir en Estados Unidos, pero la presencia física sigue dependiendo del tipo de admisión y sus límites.
Ese punto pesa porque inspecciones, firmas y cierres se mueven por disponibilidad de terceros, no por el calendario personal.
En compras internacionales, la logística se resuelve con poderes, firmas a distancia cuando proceda y una agenda que asuma retrasos sin drama. La estrategia sana es planificar la operación sin depender de estancias largas.
Estructuras de compra: nombre propio, LLC o trust, según el objetivo
La estructura elegida afecta responsabilidad, impuestos y sucesión, así que el “cómo” importa tanto como el “cuál”.
Comprar a nombre personal simplifica trámites, pero expone el patrimonio ante reclamaciones relacionadas con el inmueble.
Una LLC puede separar riesgos y ordenar la propiedad, aunque trae obligaciones administrativas y fiscales que conviene asumir sin romanticismo.
Un trust puede encajar cuando el foco está en continuidad patrimonial, pero su utilidad real depende del cruce entre reglas locales y el país de origen. En compras en pareja, la forma de titularidad también cambia herencia y protección.
Impuestos y retenciones: la sorpresa suele aparecer al vender
El tropiezo típico no llega al comprar, sino al vender, porque existe un mecanismo de retención cuando el vendedor es extranjero.
El IRS indica que, bajo FIRPTA, el comprador suele tener que retener “generalmente” el 15 % del monto realizado en la disposición cuando el vendedor es una persona extranjera.
Esa retención no es necesariamente el impuesto final, pero sí impacta el flujo de caja y se siente justo cuando se quiere mover el dinero.
En alquiler, la renta abre obligaciones de declaración y, según el encuadre fiscal, pueden existir retenciones o elecciones que alteran el neto. Además, el registro de gastos y mejoras ayuda a sostener el cálculo de la ganancia.
El cierre no es una firma, es una coreografía de papeles
El cierre suele articularse con escrow y con revisión de título porque nadie quiere comprar con gravámenes escondidos.
La búsqueda de cargas y el seguro de título sirven para blindar la titularidad cuando aparezca un reclamo inesperado.
La inspección del inmueble funciona como filtro porque detectar problemas antes del cierre ahorra conflictos posteriores.
En condominios, la debida diligencia incluye documentos de la asociación, presupuestos y reglas internas, y ahí se descubre qué está permitido y qué se cobra.
También suele pedirse una estoppel letter para confirmar saldos y obligaciones con la asociación, y así evitar heredar deudas ajenas. Los prorrateos de impuestos y de cuotas de asociación suelen aparecer al final.
Vida en condominio: cuotas, reglas y derramas que cambian el plan
La asociación de condominio funciona como un pequeño gobierno y sus decisiones aterrizan en cuotas, obras y limitaciones de uso.
Las reservas bajas suelen traducirse en derramas, y esa llamada rara vez llega con cariño. Las reglas pueden limitar alquileres de corto plazo o reformas, y eso puede chocar con el plan de inversión sin avisar.
Por eso, el documento más útil suele ser el conjunto de presupuestos, actas recientes y avisos de obras, más que cualquier promesa de brochure.
Señales rojas que conviene frenar a tiempo
Una presión para saltarse revisiones o para “cerrar hoy” suele ser una alarma, incluso cuando el inmueble parece perfecto.
Cuando haya dudas, la salida seria es sencilla: abogado inmobiliario y contador con experiencia en no residentes, y cero improvisación.
