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Derek Thomson, Unsplash.
Miami no es solo postal y skyline. Es un ecosistema de reglas que, bien entendido, ayuda a que los números cierren sin humo.
Entre 2023 y 2024, las áreas metropolitanas de EE. UU. sumaron 3,2 millones de habitantes (1,1 %), con varias de Florida entre las de mayor empuje. Ese telón de fondo empuja demanda de vivienda y alquiler.
Para aterrizar el análisis en producto real, y no en teoría, suele empezarse filtrando inventario de casas en venta en Miami con piscina, cruzando barrio, presupuesto y reglas fiscales que importan de verdad.
El BEA, por su parte, publica cada año el PIB por áreas metropolitanas y actualizó en diciembre de 2024 las cifras de 2023, una foto oficial de la salud económica regional sobre la que se apoya cualquier apuesta patrimonial.
Florida no cobra impuesto estatal sobre la renta a personas físicas. Para un propietario que declara alquileres, eso significa tributar solo a nivel federal, sin una capa estatal adicional que erosione el flujo.
Además, no existe impuesto estatal de herencias para fallecimientos a partir del 1 de enero de 2005, un alivio claro en la planificación sucesoria cuando el activo está en Miami.
La vivienda residencial destinada a alquiler se deprecia, por regla general, en 27,5 años bajo las normas del IRS. No es un tecnicismo: reduce base imponible año tras año de forma predecible.
Intereses de la hipoteca, impuestos locales y gastos ordinarios de mantenimiento son deducibles si se documentan bien. La diferencia entre bruto y neto se juega, muchas veces, en esa contabilidad con cabeza.
Cuando se vende un inmueble de inversión y se compra otro de inversión, la sección 1031 permite diferir la ganancia si se cumplen requisitos y se reporta en el Form 8824. Desde 2018, el esquema se limita a bienes inmuebles; nada de canjes con otro tipo de activos.
La clave práctica no es “hacer magia”, sino respetar plazos, no tocar los fondos durante el proceso y documentar la operación como pide la instrucción oficial del IRS. Bien hecho, permite rotar capital sin peaje inmediato y seguir construyendo patrimonio.
Por defecto, el alquiler cobrado por un no residente puede quedar sujeto a una retención del 30% sobre ingresos brutos si no está “efectivamente conectado” con una actividad en EE. UU.
El propio Código permite elegir tratar ese ingreso como “efectivamente conectado”, tributando sobre el neto con deducciones. Esa elección suele cambiar el partido.
En Miami-Dade funciona un límite del 10 % anual al aumento del valor tasado de inmuebles sin exención de residencia habitual, excluyendo la porción escolar. No requiere solicitud: se aplica de oficio.
El tope se reinicia cuando hay cambio de titularidad o de uso. Ese suelo de previsibilidad ayuda a proyectar el recibo del condado y, con él, el flujo de caja futuro.
Los proyectos multifamiliares recién construidos que reserven unidades a precios asequibles pueden acceder a exenciones ad valorem: hasta el 75 % del valor tasado de ciertas unidades y 100 % para otras, según nivel de ingresos del inquilino respecto al ingreso medio del área. La norma concreta está en el art. 196.1978, Estatutos de Florida.
El Departamento de Ingresos ha emitido boletines operativos con ajustes para los roles de 2025 y 2026, señalando cómo aplican los gobiernos locales y qué plazos corren. Conviene revisar el boletín PTO 24-05 antes de presupuestar.
Desde 2023, la regulación de la relación arrendador-arrendatario se preemptó al Estado mediante el art. 83.425.
En cristiano: quedan anuladas las ordenanzas locales que tocaban depósitos, plazos de aviso, formularios y otros requisitos del alquiler residencial.
Para quien gestiona viviendas de mercado, la ventaja es una capa normativa única en todo Florida. Menos dispersión, menos sorpresas entre municipios.
Finalmente, el atractivo de Miami no está en prometer imposibles. Está en un marco legal y fiscal que, si se entiende y se respeta, permite planificar a varios años sin dramas: impuestos previsibles, deducciones claras y reglas que no cambian de barrio a barrio. El resto, precio, barrio, estado del activo, ya es pura artesanía.