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Comprar una propiedad fuera del país propio ya no es una odisea logística, pero sigue siendo un terreno lleno de trampas legales.
Internet, las finanzas globales y la facilidad para moverse de un país a otro han acortado las distancias físicas, aunque no han eliminado la letra pequeña ni los riesgos asociados.
En cualquier operación internacional, hay un factor que pesa más que el precio o la ubicación: la fortaleza real del sistema legal que ampara la propiedad privada.
El International Property Rights Index, que evalúa 126 países y representa cerca del 98% del producto interior bruto mundial, refleja de forma constante que allí donde la protección jurídica es sólida, la inversión extranjera fluye con mayor facilidad.
Cuando las normas son comprensibles y se aplican sin sobresaltos, el dinero cruza fronteras con menos vértigo y con una mirada más larga.
El World Justice Project advierte en su Rule of Law Index 2024 que el estado de derecho se ha debilitado en más de la mitad de los países analizados, una señal que los compradores internacionales observan con atención.
Este escenario ayuda a entender por qué el análisis legal previo se ha convertido en una pieza clave tanto en mercados emergentes como en economías consolidadas, incluido el mercado inmobiliario en Estados Unidos y vivienda, donde la estabilidad jurídica continúa siendo un imán para el capital extranjero.
El marco legal es el suelo que pisa cualquier operación inmobiliaria internacional. En los mercados consolidados, las normas suelen estar bien definidas, con registros de la propiedad accesibles y procedimientos relativamente estandarizados.
Eso no significa que estén exentos de complejidad, sino que las reglas del juego suelen conocerse de antemano.
En los mercados emergentes, la situación puede ser muy distinta. Las leyes pueden existir sobre el papel, pero su aplicación práctica depende de instituciones más frágiles o de interpretaciones cambiantes.
El International Property Rights Index subraya que esta brecha entre norma y ejecución es uno de los principales focos de riesgo para compradores internacionales. Ignorar ese detalle suele salir caro.
Comprar una propiedad no equivale automáticamente a tenerla protegida. La verdadera prueba llega cuando aparece un conflicto.
El World Justice Project define el estado de derecho como la capacidad real de un sistema para hacer cumplir contratos y proteger derechos sin interferencias arbitrarias.
En países donde esa capacidad es débil, el título de propiedad puede convertirse en un documento frágil.
En este contexto, la existencia de tribunales independientes y mecanismos eficaces de resolución de disputas marca una diferencia enorme.
También entran en juego instrumentos como el arbitraje internacional de diferencias entre inversores y estados, que ofrecen una vía alternativa cuando la justicia local no garantiza imparcialidad.
No todos los países participan en estos sistemas ni todos los tratados ofrecen el mismo nivel de protección. Ese matiz suele pasarse por alto hasta que ya es demasiado tarde.
La fiscalidad rara vez protagoniza conversaciones informales sobre inversión inmobiliaria. Sin embargo, es uno de los elementos que más incide en la seguridad jurídica y en la rentabilidad real de una operación.
Los convenios para evitar la doble imposición, los impuestos sobre la transmisión de inmuebles y las obligaciones fiscales del no residente varían de forma notable entre países.
En algunos mercados emergentes, la falta de estabilidad normativa añade un nivel extra de incertidumbre.
Un cambio legislativo puede modificar de forma abrupta las reglas fiscales aplicables a una propiedad ya adquirida.
Por eso, el análisis legal no puede separarse del análisis fiscal. Ambos forman parte del mismo sistema de protección de la inversión.
Existen indicadores que ayudan a medir el nivel de seguridad jurídica de un mercado antes de invertir. La transparencia de los registros públicos es uno de los primeros.
La facilidad para verificar la titularidad de una propiedad dice mucho sobre la salud institucional de un país.
Otro factor clave es la independencia judicial y la duración real de los procedimientos. Un sistema lento o imprevisible erosiona la confianza incluso cuando las leyes parecen correctas.
También resulta relevante la existencia de tratados bilaterales de protección de inversiones y el historial de su aplicación efectiva.
No son garantías absolutas, pero sí capas adicionales de protección. Pasar por alto estas señales es asumir riesgos innecesarios.
Finalmente, la seguridad jurídica no se compra ni se improvisa. Se construye a través de instituciones sólidas, leyes claras y prácticas coherentes en el tiempo.
Invertir en el extranjero sin ese conocimiento es apostar a ciegas. Y en materia legal, las apuestas suelen tener un precio alto.
La diferencia entre una inversión tranquila y un problema de largo recorrido rara vez está en el mercado elegido, sino en cuánto se entendieron sus reglas antes de entrar.