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Jeremy Bezanger, Unsplash.
Hay edificios en los que la tranquilidad de siempre empieza a cambiar cuando varias viviendas pasan a utilizarse como alojamientos turísticos. Un día aparece una maleta en el ascensor; al siguiente, un grupo de desconocidos pregunta por una puerta o intenta acceder al portal. Son pequeñas escenas que, repetidas semana tras semana, pueden acabar desgastando la convivencia.
Y no se trata únicamente de las molestias. También está la cuestión económica: ¿deben pagar lo mismo todos los propietarios cuando el uso de las instalaciones del edificio es diferente? ¿Puede una comunidad impedir que se incorporen nuevos pisos turísticos? La legislación española contempla ambas situaciones y ofrece mecanismos para intervenir.
El interés por estas cuestiones también ha puesto el foco en el Derecho Civil y en los conflictos relacionados con la propiedad. Derélitas Abogados aborda esta especialidad, que permite conocer mejor las implicaciones jurídicas de las decisiones adoptadas dentro de una comunidad de vecinos.
Hasta hace relativamente poco, muchos propietarios pensaban que prohibir el alquiler turístico exigía poner de acuerdo a todo el edificio. Esa idea ha cambiado. Actualmente, una comunidad puede aprobar la prohibición sin necesitar el voto unánime de sus integrantes.
La referencia legal está en el artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. El precepto establece una mayoría de tres quintas partes del total de propietarios, que deben representar también tres quintas partes de las cuotas de participación.
Conviene detenerse en este último punto, porque suele generar confusión. No se trata de contar únicamente los votos de quienes acuden a la reunión. El cálculo debe hacerse sobre el conjunto de propietarios y sus respectivas cuotas.
El Tribunal Supremo ya respaldó esta interpretación en las sentencias 1232/2024 y 1233/2024, ambas de 3 de octubre. En ellas confirmó que la facultad de limitar o condicionar los alquileres turísticos también permite prohibirlos.
Las discusiones sobre los pisos turísticos no siempre tienen que ver con el ruido o el movimiento de personas. En ocasiones, el desacuerdo llega cuando toca pagar los gastos del edificio.
La ley permite que las comunidades establezcan cuotas especiales o incrementen la participación en los gastos comunes de las viviendas destinadas a esta actividad. El límite está fijado en un 20 % y la aprobación requiere la misma mayoría cualificada de tres quintas partes.
Ahora bien, ese porcentaje no aparece automáticamente en el recibo de comunidad. Hace falta un acuerdo expreso y no puede superarse el límite legal.
Para hacerse una idea, una vivienda que abona 100 euros al mes podría pasar a pagar hasta 120 si la comunidad aprueba el incremento máximo.
Hay otro detalle que merece atención: el recargo no funciona como una multa. Tampoco permite reclamar cantidades de meses anteriores, puesto que estos acuerdos no tienen carácter retroactivo.
La fecha del 3 de abril de 2025 marcó un antes y un después. Desde la entrada en vigor de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, quienes quieran comenzar una nueva actividad turística deben contar previamente con la aprobación expresa de la comunidad, cuando resulte aplicable el artículo 7.3.
Pero la norma contempla un tratamiento distinto para determinadas viviendas que ya estaban funcionando antes de ese momento.
La disposición adicional segunda establece un régimen transitorio para los propietarios que ejercían la actividad turística antes del 3 de abril de 2025 y se habían acogido previamente a la normativa sectorial correspondiente. En estos casos, la continuidad queda sujeta a las condiciones y plazos previstos en dicha normativa.
¿Basta entonces con haber comprado el piso antes de esa fecha? No. La antigüedad de la vivienda o de su propietario no es lo que determina la protección.
Tampoco es suficiente haber iniciado los trámites para conseguir una licencia. Lo importante es comprobar si la actividad estaba legalmente habilitada y si cumplía los requisitos establecidos para acogerse al régimen transitorio.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha abordado esta cuestión en distintas resoluciones de 2026, entre ellas las publicadas el 27 de marzo y el 14 de mayo. Estos pronunciamientos ponen de relieve que la fecha en la que se obtuvo la habilitación turística puede cambiar por completo la situación jurídica del inmueble.
Supongamos que un propietario comienza a recibir turistas en su vivienda sin haber obtenido la autorización comunitaria necesaria. ¿Qué puede hacer el resto del edificio?
La ley prevé un procedimiento concreto. El presidente de la comunidad debe requerir al propietario para que interrumpa la actividad, ya sea por iniciativa propia o a petición de cualquier vecino u ocupante.
Si el requerimiento no sirve de nada y el alquiler continúa, la comunidad puede acudir a los tribunales y solicitar el cese de la actividad.
Eso sí, hay que distinguir entre el permiso de los vecinos y los requisitos administrativos. Son dos cuestiones diferentes. Aunque exista aprobación comunitaria, la vivienda debe cumplir las exigencias turísticas y urbanísticas que establezcan la comunidad autónoma y el ayuntamiento correspondiente.
También existe otra vía cuando el problema no es la falta de autorización, sino las molestias graves o el desarrollo de actividades prohibidas. En esos casos puede resultar aplicable el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Una junta de propietarios puede convertirse en un auténtico campo de discusión cuando se plantea prohibir los pisos turísticos o modificar sus gastos. Precisamente por eso, los acuerdos deben prepararse con cuidado.
La propuesta tiene que figurar de forma expresa en el orden del día. No es lo mismo votar una prohibición que aprobar determinadas condiciones de uso o establecer un incremento de las cuotas comunitarias.
Después habrá que comprobar que se cumplen las mayorías exigidas, tanto en número de propietarios como en cuotas de participación. El resultado debe quedar reflejado en el acta, con suficiente detalle para evitar interpretaciones posteriores.
Los estatutos también merecen una revisión. Puede que el edificio ya tenga restricciones sobre el uso turístico y que estas condicionen las decisiones que se pretenden adoptar.
Por último, los acuerdos pueden impugnarse judicialmente cuando concurran los motivos previstos en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. El plazo general es de tres meses, aunque se amplía a un año cuando el acuerdo resulta contrario a la ley o a los estatutos.
Cada edificio tiene sus propias circunstancias y no todos los conflictos relacionados con el alquiler turístico tienen la misma solución. Lo que sí parece claro es que estas decisiones ya no quedan exclusivamente en manos del propietario de la vivienda.
Cuando una actividad afecta al conjunto del inmueble, la comunidad también tiene algo que decir. Y hacerlo con conocimiento de las reglas puede evitar que un problema de convivencia termine convirtiéndose en una larga disputa judicial.